Суды о праве застройщика голосовать на ОСС наравне с дольщиками

На практике застройщик принимает участие в общих собраниях в новостройках, если к моменту ОСС не все квартиры передал собственникам по актам. На примере судебного дела рассказываем, вправе ли компания это делать и как на этот вопрос ранее ответил Верховный суд РФ, рассматривая схожий спор.

Застройщик голосовал на ОСС, поскольку не все квартиры в доме были переданы собственникам по акту

В конце 2018 года в Санкт-Петербурге один из застройщиков сдал в эксплуатацию первую очередь МКД, через год – вторую. Дом получил единый адрес как один объект. В начале 2020 года в доме прошло ОСС в очно-заочной форме. На нём собственники приняли решение выбрать для управления домом компанию, которая ранее была назначена застройщиком.

Инициатором собрания выступила сама УО. Согласно предоставленному в ГЖИ протоколу, в ОСС приняли участия собственники помещений, обладающие 59,3% от всех голосов в доме. Уведомления о собрании были размещены в подъездах МКД, поскольку ранее такое решение на ОСС приняли владельцы площадей в корпусе первой очереди.

Группа собственников квартир из подъездов второй очереди с решением собрания о выборе УО не согласилась и подала иск в суд, требуя признать итоги недействительными, поскольку:

• решение об упрощённом порядке уведомления собственников об ОСС принято владельцами помещений только первой очереди строительства;
• уведомления о проведении ОСС появились на информационных стендах первой очереди после проведения очной части собрания;
• очная часть прошла в помещении охраны паркинга МКД, доступ в который есть только у тех жителей, кто пользуется машино-местами;
• УО не могла быть инициатором общего собрания, поскольку не управляла жилым комплексом;
• ОСС прошло в отсутствие кворума, поскольку застройщик не имел права голосовать от лица владельцев квартир, которые были проданы по договору участия в долевом строительстве, но не переданы по актам приёма-передачи.

Мнение 1: застройщик имеет право голосовать на ОСС

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга от 09.09.2021 по делу № 2-407/2021, а за ним Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 04.08.2022 отказали собственникам в удовлетворении их иска.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что общее собрание собственников было организовано и проведено с соблюдением требований ГК РФ и ЖК РФ. УО могла быть инициатором собрания, поскольку между ней и застройщиком был заключён договор управления МКД, а позже её выбрали собственники помещений на внеочередном ОСС.

Также инстанция подробно разобрала довод истцов о том, что собрание прошло в отсутствие кворума. Судья отклонил их тезис о том, что собственники машино-мест не вправе были голосовать на ОСС. Помещения паркинга являются частью многоквартирного дома, владельцы мест на нём обладали равными правами и обязанностями с собственниками остальных жилых и нежилых помещений (ст. ст. 15, 39, 44, 44.1, 48 ЖК РФ).

При этом на ОСС имели право голосовать собственники, принявшие квартиры от застройщика по акту приёма-передачи, и сам застройщик – в отношении не переданных помещений с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Компания в таком случае обладает равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. «Иной подход являлся бы дискриминационным в отношении застройщика», – указал суд апелляционной инстанции.

Мнение 2: застройщик не обладает правом собственности на квартиры дольщиков и не может голосовать на ОСС

Собственники помещений обратились с жалобой в кассационный суд, который нашёл в выводах коллег ошибки. Нижестоящие инстанции должны были учесть, что:

1. По смыслу положений ч. ч. 1, 2 ст. 44, ст. ст. 45, 46 ЖК РФ, право участия в ОСС предоставлено только собственникам помещений дома и лицам, принявшим от застройщика помещения в данном доме. К числу таких лиц застройщик не относится.
2. По общему правилу из ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления инициирует открытый конкурс по выбору УО. До заключения договора между собственниками и победителем конкурса домом управляет УО, выбранная застройщиком (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Застройщик наделён правом определить управляющую организацию для новостройки и заключить с ней договор в силу специального указания закона. Такие полномочия застройщика и выбранной им управляющей организации носят временный характер.

Положения законодательства о долевом строительстве не предполагают приобретение застройщиком права на помещения в доме (ч. 2 ст. 218, ст. 219 ГК РФ). В соответствии с ч. ч. 11, 11.1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, при долевом строительстве право собственности производно от прав по договору участия в такой форме строительства МКД. Основанием их регистрации являются документы о создании объекта и о его передаче во владение собственника.

В ином случае застройщик в качестве единственного владельца МКД вправе был бы избрать способ управления домом и сам определить УО на общем собрании, что сделало бы невозможным проведение муниципалитетом открытого конкурса.

Основываясь на этих выводах, кассационный суд отправил дело на пересмотр в суд апелляционной инстанции (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2022 по делу № 88-22358/2022).

ВС РФ: застройщик участвует в ОСС как номинальный собственник не переданных квартир

Согласно выводам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, застройщик не вправе голосовать на общем собрании собственников в доме, возведённом в рамках долевого строительства. Компания может голосовать на ОСС только по тем помещениям, которые она построила на свои средства, а не на деньги дольщиков.

При этом, организуя общие собрания в новостройках, следует учитывать другую позицию судов. В деле № А56-58207/2019 инстанции, в том числе ВС РФ, указали: участник долевого строительства владеет построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта. До указанного дня номинальным собственником помещения является застройщик, поэтому он может участвовать в ОСС (определение ВС РФ от 13.10.2020 № 307-ЭС20-14444).