В чём разница между членами и не членами товарищества собственников

Членство в ТСЖ или ТСН – право собственника помещения в многоквартирном доме. При этом жителям следует учитывать, в чём, согласно жилищному законодательству, разница между теми, кто вошёл в товарищество, и не членами ТСН. Разбираем вопрос вместе с главой Экспертного совета Ассоциации «Р1» Еленой Шерешовец.

Не члены ТСЖ могут голосовать только на общих собраниях собственников, но не членов товарищества

Согласно ч. 3 ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ создаётся при условии, что в него готовы войти собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме. То есть в товариществе могут состоять не все собственники помещений. Не члены ТСЖ или ТСН не подчиняются Уставу товарищества.

Но это не единственная разница между членами товарищества и собственниками, не вступившими в ТСН. Основные различия между членами и не членами ТСН разобрала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в своём Телеграм-канале.

При этом в домах под управлением ТСЖ существуют два вида общих собраний: собственников (ОСС) и членов товарищества (ОСЧ). В ОСС принимают участие все владельцы помещений в МКД, а в собрании членов – только вступившие в ТСЖ. При этом компетенции ОСС указаны в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а ОСЧ – в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Поэтому член товарищества собственников имеет право:

• непосредственно участвовать в управлении МКД, голосуя на собрании членов ТСН и на ОСС;
• проверять качество, полноту и своевременность выполнения работ и оказания услуг в порядке, регламентируемым Уставом;
• все права и обязанности члена товарищества прописаны в Уставе.

«Одним словом, член ТСН будет лично голосовать за все сметы и иметь право избираться в правление», – резюмировала Елена Шерешовец.

При этом собственник, который не вступил в товарищество:

• может влиять на вопросы, связанные с управлением МКД при голосовании только на общем собрании собственников помещений – вопросы об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ решаются без него;
• все права и обязанности регламентируются гражданско-правовым договором с товариществом – заключается договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 138 ЖК РФ).

Члены ТСЖ оплачивают ЖКУ и взносы на основании Устава, не члены – на основании договоров

В соответствии с ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества, независимо от выбранной ими формы управления МКД.

Согласно пп. «б» п. 16 ПП РФ № 491, в доме под управлением ТСН, ТСЖ надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путём:

• членства собственников помещений в ТСЖ;
• заключения с собственниками помещений – не членами договоров о содержании и ремонте общего имущества.

«У всех собственников помещений независимо от того, являются они членами ТСН или нет, существует обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги», – напомнила эксперт, разбирая вопрос о разнице в правовом статусе собственников помещений в МКД, где создано товарищество.

При этом есть небольшая разница в том, какие средства и в каком порядке оплачивают члены и не члены ТСН, ТСЖ:

1. Собственники, вступившие в товарищество, вносят обязательные платежи и, или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).
2. Не члены товарищества вносят плату за ЖКУ в соответствии с договорами, заключёнными с ТСН, в том числе взносы на капитальный ремонт (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

При этом не члены ТСН не могут отказаться от услуг по содержанию общедомового имущества, которые товарищество оказывает всем собственникам.

«Отказ от вступления в члены ТСН не освобождает собственников от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома», – напомнила Елена Шерешовец, сославшись на постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П.

Не члены ТСЖ обязаны заключить с товариществом договоры на содержание и ремонт общего имущества

Не члены товарищества вносят плату за ЖКУ в соответствии с договорами, заключёнными с ТСН, а товарищество в свою очередь обязано заключить с ними такие договоры (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416).

Но даже при отсутствии заключённого в письменном виде договора между товариществом и собственником – не членом, обе стороны должны исполнять свои обязанности в силу закона. Это доказывает практика ВС РФ, например, дело № А63-935/2018.

«Заставить собственника заключить договор сложно, но взыскать оплату можно, даже если он такой договор не заключил,пример – дело № А40-153152/2018. Надо просто зафиксировать отказ и обращаться в суд не о понуждении к заключению договора, а о взыскании задолженности», – отметила Елена Шерешовец.